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       美國次級抵押貸款:從天堂到地獄
      字體: 發表日期:2007-08-06 17:40 評論:0 點擊:1964
      正如美國抵押貸款銀行家協會首席經濟學家道格·鄧肯所言,歷史經驗已經告訴人們,在繁榮周期見頂時發放的貸款,其壞賬率往往是最高的。

        紅極一時的美國次級抵押貸款市場日前爆出空前的危機。4月2日,美國第二大次級抵押貸款公司新世紀金融(NewCenturyFinancial)申請破產保護,成為美國房地產業低迷以來最大的一宗抵押貸款機構破產案。這種結局不僅將受到長達一年多寒冬的煎熬的美國房地產市場,打入了萬劫不復的深淵,也讓前景本不明朗的美國經濟罩上了一頭霧水。

        窟窿越捅越大

        在美國房地產市場走入低潮之前的5年時間中,由于受房價高企展現的巨大利潤空間誘惑,以及美聯儲低利率政策的刺激,美國人的買房熱情一路沖高,全美家庭自有住宅比例達到歷史最高紀錄。房地產市場的火爆對信貸資金產生了巨大的渴求,次級抵押貸款于是受到了部分購房者的追捧,提供此類貸款的金融公司一度門庭若市。次級抵押貸款占全部房貸的比例,從以往的不足5%快速躍升到2006年的30%左右。

        然而,正如美國抵押貸款銀行家協會首席經濟學家道格·鄧肯所言,歷史經驗已經告訴人們,在繁榮周期見頂時發放的貸款,其壞賬率往往是最高的。之后美聯儲連續17次加息,導致了80%的次級房貸貸款者的每月按揭在不到半年時間里猛增了30%~50%,付不起按揭并被處以罰款的貸款者大量涌現。

        按道理,如果出現還貸困難,借款人只需要出售房屋或進行抵押再融資就能渡過難關。但事實上,由于美國住房市場的急劇降溫,借款人很難及時將自己的房產變現,房屋價值也可能已經跌到不足以償還剩余貸款的地步,由此造成越來越多的次級抵押貸款者不堪重負,無力還貸。

        據雷曼兄弟公司最近發布的一份報告顯示,在2006年獲得次級抵押貸款的美國人中,有30%可能無法及時還貸;而美國抵押銀行家協會公布的最新調查報告顯示,去年第四季度,美國次級抵押貸款市場上,借款人逾期還貸占全部貸款的比例上升到了13.33%,為最近四年來的最高水平。

        抵押貸款壞賬高企,遭殃的首先是抵押貸款行業,而將核心業務集中于次級抵押貸款的放貸機構自然成了“重傷員”,其中新世紀金融公司由于無力償還高達84億美元的流動性債務,而銀行又拒絕對其進一步放款,公司不得不宣布破產。在此之前,由于新世紀金融的股價連續狂跌,跌破了1.55美元,紐約證券易所對其作出了停止交易的決定。

        事實上,次級抵押貸款行業的困境才剛剛開始,新世紀也不是唯一一家運作不佳、運氣不濟的公司。資料表明,目前美國已有30多家次級抵押貸款公司停業,已上市的次級抵押貸款公司的股價幾乎都是直線下跌,一些設立了次級抵押貸款部門的銀行的股價也在不斷走低,如果這種不景氣持續下去,還可能導致100家次級抵押貸款公司關閉。不僅如此,雷曼兄弟相關研究成果表明,今后兩年美國抵押貸款壞賬總額將達到2250億美元,如果房價繼續下跌,這一數字將增加到3000億美元。美國次級抵押貸款市場的窟窿可能將越捅越大。

        利益扭曲信貸鏈條

        次級抵押貸款是相對于優質抵押貸款而言的,兩者服務對象均為貸款購房者。美國人一般都有個人的信用評級,以660分為及格線,大于660分的被視為優質受貸者,而低于660分的則是次級受貸者。由于優質抵押貸款門檻較高,大量信用程度較差的貸款者便轉向次級貸款,該類貸款對信用要求程度不高,但貸款利率通常比一般抵押貸款高出2%至3%,由此吸引了不少放貸款機構。不過,由于次級貸款的逾期還款比例高,次級市場放貸機構面臨的風險也就更大。

        美國次級抵押貸款所存在的問題其實早在2002年就已經出現,當時壟斷抵押貸款市場的聯邦全國抵押貸款協會和聯邦住房抵押貸款公司由于財務問題而受到政府部門的調查,其他機構趁機進入抵貸市場。與前兩家壟斷抵貸公司制定的放貸標準相比,后來進入的那些放貸機構由于受利益驅使,幾乎敞開錢袋向購房者發放貸款,一些貸款機構甚至推出了“零首付”、“零文件”的貸款方式,即貸款人可以在沒有資金的情況下購房,僅需申報其收入情況,而無需提供任何有關償還能力的證明。寬松的貸款資格審核活躍了房地產交易市場,但也埋下了危機的種子。

        更加變本加厲的是,隨著偏好高風險的對沖基金及其他投資者進入這一市場,放貸機構推出了多種多樣的高風險新貸款產品。如只付利息抵押貸款,它與傳統的固定利率貸款不同,允許借款人在頭幾年里只付利息不償還本金。在貸款后的頭幾年,借款人每個月的還貸負擔遠低于固定利率貸款,這使得一些低收入者紛紛入市購房;但幾年之后,借款人每個月的償還負擔不斷加重。當然,在房價不斷走高時,即使貸款人現金流并不足以償還貸款,他們也可以通過房產增值獲得再貸款來填補缺口,但當房價持平或下跌時,就會出現資金缺口而形成壞賬。

        顯然,美國次級抵押貸款伴隨著住房市場的繁榮而興旺,也伴隨著放貸機構的利令智昏而埋下了自戕的種子,更伴隨著美國房市的轉冷而引爆全面危機。

        危機的輻射與傳導

        如同一把雙刃利劍,次級抵押貸款危機刺痛的不只抵押貸款公司,還有與其密切相關的整個金融行業。

        全球股市在今年的2月27日經歷了“黑色星期二”的無情沖擊,在還沒有完全打起精神的情況下,美國次級抵押貸款制造的又一個“黑色星期二”再令各國股指遭受重創。受次級抵押貸款危機的影響,紐約股市曾在3月13日大幅下跌1.97%,為4年來第二大單日跌幅。美國股市的陣陣寒意也帶動了亞洲和歐洲股市的冷風勁吹。第二天,日經225指數下挫2.92%。香港恒生指數下跌2.6%,與此同時,歐洲股市在當天開盤后也承接前一交易日的跌勢繼續下滑。

        如果說股市在次級抵押貸款危機中受到的影響可能會在投資者信心恢復的支持下得到修復的話,那么美國國內消費能力所承受的打擊則是深遠的。勿庸諱言,在抵押貸款狀況不斷惡化的市場生態中,那些無力還債的借款人才是最大的受害者。據美國按揭銀行家協會資料,拖欠供款60天的次級貸款或房屋正遭收回,這一比例目前高達2%,達到了3年來的最高水平。而有關人士估計,在8000萬美國住宅物業中,可能有多達150萬美國民眾的貸款抵押房屋要被收回。房價下跌,資產縮水,抵押品遭遇沒收,毫無疑問借款人的消費空間將遭遇極大擠壓。

        美國商務部最新公布的數據顯示,美國二月份商品零售額僅增加了0.1%,如果不包括汽車與汽油在內,該月零售額下降了0.3%,下降幅度達到了自2004年4月以來的最高水平。

        隨著抵押貸款壞賬的增多,房屋價格可能會繼續下跌,房屋的大量積壓會導致建筑工人失業,同時影響與建筑行業相關產業的就業情況,引發失業率上升;而失業率上升則意味著消費者可支配的實際收入減少,從而導致消費支出的又一輪下跌。

        宏觀經濟的變數

        對于可能蔓延開來的的次級抵押貸款危機,美國財政部和美聯儲不約而同地稱其不會對美國經濟造成實質性損害。美聯儲理事畢爾斯指出,次級房貸僅占美國整體房貸市場比重的7%到8%,即使次級房貸違約率上升到20%,也不過將占全美房貸市場1%左右,因此,美國整體房屋貸款市場依然健康。而財長保爾森則明確表示,次級抵押貸款的影響“已經得到控制”。在筆者看來,無論是在給自己打氣,還是試圖消除可能出現的心理恐慌,美國官方的表態都是可以理解的。

        然而,以下幾方面的客觀事實卻是美國經濟必須面對的——

        首先,由于受次級抵押貸款市場危機的影響,投資人有可能紛紛退出市場,這種結果勢必導致一些原本優質的抵押貸款,也會因為信貸危機而變成無人問津的壞賬。目前美國抵押貸款證券市場規模高達6萬億美元,若在這里發生大面積壞賬,不能不牽動整個經濟的基本面。

        其次,出于對次級抵押貸款危機的進一步防范,銀行可能會提高信貸標準或收緊信貸,由此必然影響到整個按揭市場。資料表明,目前已有20多家金融公司表示停止發放新貸款,銀行和其他投資者已經或準備中斷向抵押貸款公司融資。

        第三,受信貸與消費能力雙重收縮的約束,美國房地產市場總需求將受到抑制,從而妨礙市場回暖。根據美國房地產經紀人協會和美國商務部提供的最新數據,一月份美國總計有待售房屋409萬棟,較去年同期增加了68萬棟,而現房銷售繼去年直降8.5%后,再度下降近了一個百分點,下降速度達到了過去13年之最。

        基于以上三個方面,唱衰美國經濟的言論不絕于耳。美林在其最新研究報告中稱,次級抵押貸款危機可能令今年的美國經濟成長步伐放緩;瑞士信貸的研究成果指出,受房貸市場的連鎖影響,美國經濟上半年的經濟增速可能因此下降0.5個百分點。

        美國政府在控制與消除次貸危機面前并不是武功全廢。其中最為有效的手段就是降低利率。不過,據美國勞工部日前發布的報告,二月份美國消費者價格指數(CPI)比一月份上漲0.2%,同比漲幅更是高達2.7%。這一令人憂慮的數據幾乎讓美聯儲可能降低利息的各種推斷倍顯蒼白。因此,降息抑或加息,對于美聯儲的確是個大問題。

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