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     王方:我們周圍都冒著地產大泡泡!
    字體: 發表日期:2006-12-12 21:44 評論:0 點擊:1813
    “這是一個最好的時代,也是一個最壞的時代” ——《雙城記》 狄更斯
      
      不是嗎?現在房地產已成了全城的人討論的熱門話題,這要有甚于討論股票,股民不過是一個群體而已。五年前,中國那一場“股市賭場論”依然晴晰可憶,最終以吳敬鏈戰勝---泡沫遲早會破的。畢竟股價的高漲不能以鼓動全民參與為動機、為代價的,否則經濟出問題的。
      
      現在房地產又開始上演了一場全民性的賭博競賽,至少有不少特殊利益集團希望如此。聽聽居民們都在說什么?買了房的人,慶幸無比、痛苦無比;沒買房的人,懊悔不已、失落不已!酸、甜、苦、辣盡顯樓市人生。你會發現,全城的人都在為房子而努力、去瘋狂,盡管成為“房奴”。
      
      越來越高的房價、越來越漲得快房價,讓我們每個都身處泡沫之中,是洗禮嗎?是陶醉嗎?是瘋狂嗎?
      
      你可以不關心房價,但是房價卻在關心你!!!
      
      這正是我們所要關心的話題----房地產泡沫。
      
      鋪在我們面前的事實是什么?讓我們看看:
      
      嬰兒潮一代人的消費能力正在發揮效用,年輕人結婚買房需求量大,需求呈剛性;
      
      當前大城市的房價水平已基本把普通人驅趕在外,房價高于年普通人工資10倍以上,遠遠高于可支配收入;
      
      以深圳為例,深圳關內的房地產投資回報率越來越低,部分新房月供要遠遠高于租金水平,房子毫無投資價值可言,炒房成為唯一能賺錢的途徑;
      
      房價快速上升,幾乎一年左右,房價就翻番,租金隨之上場,二手房亦是趁火打劫,同步上調;
      
      房子成為大部分人最高的生活目標,其它變得黯淡無光。
      
      以上都是現象,其隱藏在房價暴漲背后的是什么呢?在此,我也無需對房地產泡沫進行過多解釋,也不必從經濟學方面來分析一番。我相信:由現象到本質,有一條暗河在不斷流淌。對房地產而言:有人正在肆無忌憚地席卷著大量社會財富,百姓的積蓄正在朝少數人手里轉。
      
      一、政府是當前最大的受益者。眾所周知:地方政府對房地產投資支持歷來是有目共睹的,一則增加GDP,二是增加稅收!政府對經營性土地實行“招拍掛”,拍賣高企的地價款收益全歸政府。而2006年“國六條”以前并沒有部分“土地出讓金”來建廉租房之說。可見:政府推動房地產泡沫是不言而喻的。前摩根斯坦利亞太區首席經濟學家謝國忠接受新京報記者采訪時透露了一組數據值得關注:“政府占有大量的財富,目前在社會總的商品中,由家庭購買的僅占1/3,政府購買的占2/3,這是不太正常的現象。政府不應該賺老百姓的錢,而是要讓老百姓的購買力上升。”謝國忠繼而評論認為:“投資過熱的問題,與貿易順差有關。高順差帶來的富余資金會轉向房地產業,而房地產迅速流入大量的資金是不利的。因為房地產本身不產生財富增值,過多資金流入房地產業會降低整個社會生產效率。”近日,建設部一位人士對《第一財經日報》透露:“國務院對房地產調控情況并不是很滿意,現在有關部門壓力很大。”。 事實可以看出:地方政府正是房地產業的既得利益者,政府對宏觀調控的動力正在被削弱。如果調控在地方政府執行中一再受阻,泡沫將越吹越大。
      
      二、銀行瘋狂尋求個人貸款上的增長。房地產的繁榮,少不了金融方面的支持。國家在出臺一系列針對房地產企業的信貸政策后,在貸款方面、在自有資金方面有一定的限制作用,但在個人房貸方面卻是大門敞開,暢通無阻。于是,我們經常看一些違規房貸案件浮出水面,可謂觸目驚心。銀行在自身利益的驅動下,積極與開發商勾結,搞假按揭,比如森豪公寓騙貸大案;還與個別能人作交易,如上海浦東發展銀行1.26億元違規個人房貸案等等。諸如此類,銀行也正在不擇手段地拉擾個人房貸業務,除與開發商交易外,還與中介公司聯合作假、與特殊利益集團、個人進行內幕交易,現在已形成了一張巨大的利益網。正是銀行與利益集團結盟后,銀行對個人征信也變得極為簡單,有些業務僅需一小小的張身份證而已!事實上,這正為銀行以后的大量呆賬、爛賬埋下的伏筆。從出現如此多的房貸違規案中,我們看到了什么?銀行資金動性泛濫,資金的成本對特殊利益集團變得極為低廉,對他們來說是數字,而對普通置業者來說則是一分一分的血汗錢!
      
       隨著金融對房地產業發展支持力度的不斷加大,房地產金融在金融總量中所占比例越來越高。據央行統計數字顯示:2005年底房地產貸款達到3.07萬億元,占金融機構人民幣各項貸款余額的14.84%,與GDP的比率為16.75%;商業性個人住房貸款余額為1.84萬億元,占金融機構人民幣貸款余額的8.9%,與GDP的比率為10.0%。本人 預計2006年將有超乎想象的大幅增長。
      
      日前,央行在其公布的《中國金融穩定報告(2006)》中發出了警惕房地產金融風險的警示,指出“房地產市場波動帶來的宏觀經濟波動、房地產價格下跌和房地產信貸下降以及銀行信貸損失”等三大潛在金融風險值得關注。
      
      
      面對國內貸款迅速增長局面,中國人民銀行決定從2006年11月15日起,上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這次加上7月5日和8月15日起相繼上調存款準備金率0.5個百分點, 已連續三次在年內上調準備金,這足以表明我國經濟面臨越來越大的過熱壓力。分析人士普遍預期央行將采取進一步的緊縮措施,但究竟會動用何種政策工具卻有不同猜測,可能的選項包括加息、擴大匯率波動幅度、上調存款準備金率等。筆者認為:在壓制銀行放貸沖動的同時,加強銀行信貸管理也是重中之重。
      
      
      三、開發商正形成利益同盟。相對以前一些自有資金只有30%左右的房地產商來說,房地產真是個賺錢的天堂,因為他們只有拿到地,開發與賣房,都是由銀行幫著他們送錢。在新的宏觀調控下,政府規定開發商需要至少70%的自有資金,這對于國企和一些已羽翼豐滿的房企來說,房地產業依然是天堂,因為土地資源的稀缺,房地產具有天生的壟斷性。國家設高了房地產業的進入門檻,也為所謂有實力的開發商設下了保護傘,同時也讓銀行和基們對房企更是趨之若鶩。正是如此,問題就來了:開發商愿意看到房價跌嗎?非但不可能,他們還會形成壟斷價格同盟,掌握市場話語權,他們讓價格漲就漲。關于漲的方法在此不多敘了,有真漲的,也有假漲的,總之,泡沫也隨之而來!
      
      說到此,有所謂的地產專家就要站出來說了:試問哪個市場經濟中沒有泡沫?在此,筆者要質問:有泡沫不假,關鍵要看是不是危害到人了!!!歷史上荷蘭的郁金香也有泡沫,2000-2001年的互聯網也有泡沫,97年之前的香港地產也有泡沫,80年代的日本地產也有泡沫!關鍵問題是要看埋單的人是誰?賺大錢的人是誰?幸好,我們都看到了這些市場經濟流浪后的回歸。市場經濟要“以人為本”,和諧社會更是要“以人為本”!
      
      試問:當前的房價脫離人民群眾了嗎?試問:看漲中國房地產還要漲20年的經濟學們?百姓的辛苦錢最終流到了哪里???
      
      敬告理智的人們:我們每個人都身處地產泡泡之中!我們不僅僅要關心泡沫,還要看清泡沫過后,誰沒有穿短褲!!!

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